Как купить не новую квартиру без старых проблем

kvartiraВоплощая забытый коммунистический лозунг «каждой семье по отдельной квартире», робкие граждане выходят на охоту и испуганно озираются вокруг, пытаясь выбрать правильное направление движения и угадать возможные ловушки и засады. Особенно, если ровные зеленые пачечки являются не даром богатого дядюшки, а результатом длительного целенаправленного воздержания от иных радостей жизни.

Первый вопрос – брать ли проводника. Справедливо полагая, что посредники не несут ответственности за результат, граждане часто решаются пуститься в квартирное плавание самостоятельно. Но адвокатская практика оспаривания сделок с жильем показывает, что участие квалифицированных риэлтеров – необходимое условие успеха.

Покупка недвижимости требует от человека наличия опыта и специальных знаний, и далеко не всегда можно правильно оценить ситуацию на основе собственной здравой логики. Отказ от помощи профессионалов из соображений экономии – это в десятки раз больший риск потери квартиры и денег.

Выбирая агентство или частного риэлтера, лучше всего обращаться по рекомендации уже прошедших это испытание знакомых. Крупные риэлтерские фирмы, ведущие агрессивную рекламную кампанию, как правило, строят свою работу на увеличении потока клиентов, что оборачивается небрежностью и безответственностью по отношению к конкретному заказчику. Мелкие фирмы и частные маклеры далеко не всегда обладают необходимым опытом и знаниями. Наиболее комфортными для покупателей являются средние риэлтерские компании со сроком работы на рынке не менее 4-5 лет.

Заключая договор с риэлтером, нужно помнить, что за свое вознаграждение он обязан:

  • найти варианты квартир,
  • сопровождать клиента на просмотрах,
  • провести проверку юридической чистоты квартиры,
  • самостоятельно собрать пакет документов для проведения сделки,
  • проконтролировать процесс передачи денег,
  • организовать оформление договора у нотариуса и в регистрационной палате.

Оправдывает себя и практика привлечения к участию адвокатов и юристов, осуществляющих юридическое сопровождение сделки. Подобные услуги стоят обычно до нескольких сотен долларов и отличаются от риэлтерских тем, что выполняющие их специалисты не участвуют в поисках вариантов, покупке и сборе документов. Они лишь контролируют правовую сторону сделки в интересах клиента.

Каждый мятущийся обладатель заветной суммы также сталкивается со вторым непростым выбором: купить ли квартиру на рынке старого жилья или попытать счастья в сверкающих окнах новостроек.

Если принять за основной критерий безопасность покупки, приходится констатировать, что старое жилье является более удачной покупкой.

По неофициальным данным, в судах каждый год оспаривается почти вдвое больше сделок по приобретению вторичного жилья чем новостроек. Свежепостроенное жилье может оформляется через очень сложные и запутанные схемы.

С точки зрения некоторых юристов, покупка квартиры в новостройке иногда похожа на игру в рулетку, так как покупатель не сможет как следует оценить ее правовую чистоту и уровень риска.

Рынок старого жилья существует с начала 1990-х годов, совершаемые на нем сделки просты и неразнообразны (приватизация, купля-продажа, дарение и пр.), основные схемы мошенничества уже устоялись и достаточно известны специалистам. Увы, недостатком такого жилья является, за редким исключением, его состояние.

Если квартира выбирается для собственного проживания, покупатель должен несколько раз осмотреть ее до того, как решится на внесение задатка, ведь после этого очень трудно дать задний ход. Квартиру обязательно нужно посетить минимум 2 раза: днем и вечером.

Нередки случаи, когда новоиспеченный владелец, ввиду страшной занятости продавца знакомившийся с будущим жильем в темное время суток, на следующий день после покупки замечает под окном помойку или место сбора гостей из ближнего зарубежья.

Осмотр в дневное время при открытых шторах дает возможность оценить окрестности: удаленность домов и деревьев, дорог и трамвайных путей, открывающийся из окон вид, а также уровень шума при открытых и закрытых окнах. Только при дневном свете становятся явными секреты отделки:

  • качество и давность ремонта,
  • трещины и протечки на потолках,
  • освещенность комнат.

Посещение же понравившейся квартиры вечером, особенно в часы просмотра телесериалов, покажет качество ее звукоизоляции и степень глухоты потенциальных соседей.

В любое время дня можно проверить напор воды, правильность ведения расчетов по коммунальным платежам, а также не постесняться задать все интересующие вопросы:

  • удаленность парков, детских садов и площадок, школ, поликлиник,
  • наличие совета инициативных граждан подъезда и т.п.

Скрытые хитрости дома, как правило, можно узнать путем доброжелательной беседы с соседями.

Очарованный арками, перенесенными санузлами и расширенной за счет балкона кухней покупатель, прежде чем сказать заветное «да», должен обязательно потребовать поэтажный план и сравнить его с увиденным великолепием.

В случае приобретения квартиры с неутвержденной перепланировкой (отсутствие фактических изменений на поэтажном плане БТИ или наличие красных линий с отметкой об отсутствии разрешения на их совершение) новому собственнику придется за свой счет и своими силами получить подобное разрешение. Этот мучительный процесс длится в среднем около полугода и связан с хождением по многочисленным бюрократическим инстанциям, а попытка переложить его тяжесть на плечи специалистов будет стоить недешево.

Ключевой момент, который слишком часто упускают из виду – проверка юридической чистоты жилья. Она подразумевает не только изучение правоустанавливающих (подтверждающих право собственности продавцов) документов, но и выяснение квартирной истории – всех предыдущих сделок и тех деталей, которые могут в будущем привести к потере квартиры. Дело в том, что, несмотря на усилия Конституционного суда, добросовестные приобретатели все еще не защищены.

Если любую из совершенных за последние десять лет сделок признают недействительной, даже самый честный покупатель будет наверняка просто-напросто выселен на улицу. Согласно законодательству, в его пользу может быть будет взыскана на бумаге денежная компенсация, но истребовать ее реально будет вряд ли возможно.

Самыми простыми для проверки являются квартиры, полученные продавцами в результате приватизации на основании договоров передачи государственного жилья и свидетельств о праве собственности. В этом случае необходимо убедиться на основании архивной выписки из домовой книги, что все проживавшие на день приватизации были внесены в состав собственников или в договоре передачи жилья стоит отметка об их отказе от участия в приватизации.

Снятие с регистрации в квартире накануне приватизации (за 1-6 месяцев) несовершеннолетних и престарелых граждан должно вас насторожить. Подобные лица довольно часто в последующем пытаются признать за собой право на покинутую квартиру в судебном порядке.

Отдельной группой стоят квартиры членов ЖСК, владеющих ими на основании справок кооператива о полной выплате пая и прилагающихся свидетельств о праве собственности. Хитрость этого порядка заключается в том, что собственником всегда выступает только сам член ЖСК, другие прописанные лица приобретают лишь право пользования.

Однако, если в годы выплаты пая член ЖСК состоял в браке, по закону такая квартира является совместной собственностью супругов и практически в любой момент может быть разделена в судебном порядке с одновременным аннулированием всех последующих сделок.

Квартиры, полученные продавцами в порядке наследования, также любимы риэлтерами за простоту правоустанавливающих документов: достаточно свидетельства о праве на наследство и выданного на его основе свидетельства о праве собственности.

Однако даже в этом случае покупатель должен знать, что если со дня смерти наследодателя прошло менее 3 лет, могут появиться иные незаконно обойденные наследники. Они свободно могут истребовать квартиру у последнего приобретателя.

Кроме того, нужно, чтобы оформлявший наследство нотариус хотя бы на словах подтвердил выдачу свидетельства о праве на наследство на имя продавца в указанную дату и за указанным реестровым номером. Найти нотариуса поможет справочная служба московской Нотариальной палаты.

Квартиры, приобретенные продавцами на основании любого договора отчуждения (купли-продажи, дарения, мены, ренты и пр.) – менее предпочтительны для потенциальной покупки.

Каждая из предыдущих сделок является самостоятельным фактором риска, поскольку может быть оспорена в суде неведомыми будущему собственнику продавцами и покупателями в срок от 1 до 10 лет, в зависимости от оснований иска.

На практике, квартира, ранее перепроданная более 3-4 раз, особенно через небольшие временные промежутки, считается у профессионалов неблагополучной и возможным объектом мошеннических действий.

Однако сегодня уже трудно найти квартиру, не проданную ранее хотя бы один раз. В таких случаях необходимо восстановить всю историю смены ее собственников: даты всех сделок, состав участников; по возможности, получить копии договоров.

Все договоры и их приложения должны пройти проверку на соответствие требованиям закона, нужно подтвердить наличие записей о регистрации сделок в реестровых книгах удостоверявших их нотариусов и правильность указанных реестровых номеров, установить факт их регистрации.

По архивной выписке из домовой книги проверяется соответствие дат и оснований снятия и постановки на регистрационный учет предыдущих владельцев квартиры, выясняется наличие лиц, прописанных или выписанных из квартиры без достаточных оснований при подозрительных обстоятельствах и т.п.

Самыми неудачными для приобретения считаются квартиры, оформленные в собственность продавцов свидетельствами о праве собственности на основе вступивших в законную силу судебных решений. Причина очевидна – наличие спора изначально подразумевает возможность отмены судебного решения.

Конечно, даже самая тщательная проверка документов защитит покупателя лишь в 95% случаев. Но – граждане, будьте бдительны! – легкомыслие, неграмотность и нежелание заниматься бумажной работой в половине случаев станут причиной судебных разбирательств и потери квартиры.

При использовании материалов сайта обязательна прямая ссылка на grodno-best.info

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Загрузка...